«Антимонопольное законодательства в сфере аренды публичного имущества (проблемы теории и практики)»
Антимонопольное законодательство признается рядом авторов самостоятельной отраслью права, оно основывается на Конституции РФ, ГК РФ и состоит из закона о защите конкуренции, иных федеральных законов, регулирующих отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции (ч.1 ст. 2, ч.. 1 ст. 3 закона о защите конкуренции).
Согласно абзацу 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июня 2008 г. №30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» закон о защите конкуренции формулирует требования для хозяйствующих субъектов при их вступлении в гражданско-правовые отношения с другими участниками гражданского оборота.
В этой связи, как отмечено в постановлении Пленума, арбитражные суды должны иметь в виду, что требования антимонопольного законодательства применяются к гражданско-правовым отношениям.
В п. 6 приведенного документа содержится разъяснение суда о необходимости арбитражным судам учитывать, что по результатам рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, допущенном при заключении конкретного договора, антимонопольный орган вправе (при наличии соответствующего ходатайства) вынести предписание об изменении условий заключенного договора или о его расторжении.
Представляется справедливой высказываемая рядом авторов точка зрения о том, «реализация подобных предписаний служит защите гражданских прав и свобод граждан и юридических лиц». При этом данные меры, прежде всего, должны быть направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота и создания условий для эффективного функционирования товарных рынков.
Гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих, в том числе договорные обязательства, а также другие отношения, указанные в п. 1 и 2 ст. 2 кодекса (п. 2 ст. 3 ГК РФ).
Реализация преимущественного арендатора на заключение договора на новый срок.
В рамках решения проблемы соответствия норм закона о защите конкуренции положениями ГК РФ одним из основных вопросов является то, как соотносятся нормы ст. 17.1 закона и содержание ст. 621 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
В этой связи возникает вопрос о том, каким образом добросовестный арендатор объекта недвижимости, находящегося в публичной собственности, может реализовать предусмотренное законом право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии ст. 17.1 закона о защите конкуренции?
Именно отсутствие детального механизма реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок и явилось основной проблемой, с которой столкнулось большинство хозяйствующих субъектов после введения ст.17.1 указанного закона.
ФАС РФ, разъясняя порядок применения приведенной выше нормы, высказывает следующее мнение.17.1 закона о защите конкуренции предусмотрен особый порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, а именно по результатам торгов.
Таким образом, преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды такого имущества.
Например, при поведении конкурса арендатор, в случае одновременного предложения им и другим участником равных лучших условий по конкурсу (т.е. при прочих равных условиях), признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании ст.621 ГК РФ.
В случае если кто-либо из участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия.
При этом ст. 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
Следовательно, резюмирует ФАС РФ, положения ст.621 ГК РФ не являются исключением, предусмотренным п. 3 ч. 1 ст. 17.1 закона о защите конкуренции, и не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.
Согласно п. 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Принимая во внимание, содержащееся в приведенном ранее постановлении Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах возникающих в связи с применением арбитражным судами антимонопольного законодательства» разъяснение о необходимости учитывать требования антимонопольного применительно к гражданско-правовым отношениям, можно сделать вывод о том, что нормы ст. 621Ф полежат применению вкупе с правилами ст. 17.1 закона о защите конкуренции.
Это означает, что безотносительно того, каким образом был заключен действующий договор аренды, по истечению срока его действия, если договор в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ не будет продлен на неопределенный срок. Новый договор аренды с арендатором, надлежащим образом, исполнявшим свои обязанности, должен быть заключен в порядке ст. 17.1 указанного закона.
По мнению ФАС РФ о возможности реализации преимущественного права арендатора публичного имущества на заключение договора аренды на новый срок посредством проведения торгов в отношении объекта аренды, в которых наряду с действующим арендатором могут принимать участие и иные хозяйствующие субъекты, не лишено определенного рационального зерна.
Арбитражные суды после выступления в силу ст. 17.1 закона о защите конкуренции стали рассматривать новую категорию споров по искам арендаторов о понуждении государственных органов власти перезаключить договор на новый срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Судебная практика свидетельствует о том, что данный способ защиты права не позволяет хозяйствующим субъектам достигать поставленной цели.
Обращает на себя внимания тот факт, что когда ранее суды рассматривали споры по искам о признании договоров аренды федерального недвижимого имущества, заключенных на основании ст. 621 ГК РФ, недействительными в силу их несоответствия положениями п. 3 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. №685, то нередко отказывали в удовлетворении заявленных требований.
Заключение
Нормативный правопорядок должен основываться осуществлении и различии частноправового и публично-правового регулирования. В сфере частного права законодатель нередко вынужден использовать общеобязательные, императивные правила, в том числе запреты, ограничивая самостоятельность и инициативу участников регулируемых отношений.
Решение данной проблемы представляется нам следующим образом.
Во-первых, как отмечают некоторые авторы, норма п. 1 ст. 621 ГК РФ носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть условия, например, исключить возможность продления аренды на новый срок. В таком случае, если в договоре аренды публичного имущества отсутствует такое условие, то правовые основания для применения норм ст. 621 ГК РФ также отсутствует.
Во-вторых, даже если в договоре аренды государственного и (или) муниципального имущества отсутствует условие о возможности заключение с добросовестным арендатором договора на новый срок, то стороны при желании сохранить существующие отношения по использованию объекта недвижимости могут использовать правовую конструкции п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В-третьих, в целях стабилизации рынка аренды государственной и муниципальной недвижимости мы полагаем возможным увеличением предельных сроков аренды некоторых объектов публичного недвижимого имущества.
